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开发商排队送礼 部分国土官员权力“脱缰”

经济参考报   2011-09-16 08:47

[摘要] 由于在土地资源等方面手握大权,且对其制约乏力,近年来国土管理部门腐败案件频频发生。近日,《经济参考报》记者在江西、吉林等地调研发现,一系列被查处的腐败窝案中既出现“开发商排队送礼”的现象,又有着个别腐败官员“送多少钱就给多少地”的狂妄。

由于在土地资源等方面手握大权,且对其制约乏力,近年来国土管理部门腐败案件频频发生。近日,《经济参考报》记者在江西、吉林等地调研发现,一系列被查处的腐败窝案中既出现“开发商排队送礼”的现象,又有着个别腐败官员“送多少钱就给多少地”的狂妄,警示在部分土地官员权力失控之下,亟待通过制度创新突破,拉紧权力制约的“缰绳”。

国土官员频频落马

今年3月22日,吉林省松原市国土资源局原局长陈建设被白山市中级法院以受贿罪判处无期徒刑,剥夺政治权利终身,没收个人全部财产。经审理查明,陈建设在短短的3年时间内,利用职务之便在土地出让、工程发包等方面为他人谋取利益,收受贿赂1300多万元。其中,2009年,陈建设分别为松原市一家建设有限公司和一家房地产开发公司绕过“招拍挂”的批地程序,违规拿地4000多平方米和24万平方米。仅此两次,事成后陈建设就分别获得“感谢费”100万元和350万元。

然而,相比之下,陈建设案却不及江西省国土系统的腐败群案带来的“震动”。去年6月,江西省国土资源厅原副厅长陈爱民被景德镇市中级人民法院以受贿罪判处有期徒刑15年。而在此之前,江西省国土资源厅另外两名原副厅长许建斌和李江华同样因收受巨额贿赂分别被法院判处有期徒刑15年和无期徒刑。

4名在职副厅长3人落马。经法院查明,3名落马副厅长暴露的腐败问题中,虽然有些是在地方任党政领导时所为,但在国土管理环节引发的腐败占大多数。例如,陈爱民在担任鹰潭市委常委、贵溪市委书记和省国土资源厅副厅长期间,累计收受贿赂达200余万元。其中,为帮助一名房地产公司老板获得土地,陈爱民不惜违反土地转让必须挂牌出让的规定,即使在上级管理部门明确要求纠正的情况下,仍要政府为老板垫付土地出让金,使其低价获取土地。

经统计,江西国土系统曾经在短短的一年多时间内,就有13名领导干部被检察机关立案查处。而2006年以来,江西全省11个设区市国土资源局就有4名正副局长、县(市、区)国土资源局有29名正副局长被查处。其中,南昌市国土资源局原局长周宏伟、南昌县国土资源局原局长何学锋等一批手握大权的土地官员均赫然在列。

“排队送礼”折射“脱缰”的权力

《经济参考报》记者在采访中发现,由于土地官员手握行政审批、执法、大额度资金的管理和支配等巨大权力,加上权力制约有限,导致行贿者肆无忌惮,受贿者有恃无恐。

据查办江西省南昌市国土资源局原局长周宏伟一案的抚州市人民检察院透露,周宏伟收受他人贿赂大多发生在节假日前后,一些地产商老板打着春节拜年的名义,排着队向周宏伟送礼,办案人员搜查其办公室发现,房间内堆放的名贵礼品琳琅满目,仅用于装钱的信封就有40多个,共计300多万元。其中,在现场搜查出的几个大信封中,每个都装着几万元。

“送礼的人太多,有的放下就走了,连人都不认识,根本记不清哪笔钱是谁送的。”周宏伟在接受审讯时交代。作为“回报”,在累计收受他人贿赂财物579万余元之后,周宏伟在土地过户、土地证办理、增加容积率等方面,为开发商们提供了种种“便利”。

而陈建设在任松原市国土资源局局长兼吉林省西部土地开发整理重大项目松原项目区领导小组办公室主任时,则有个业内人皆知的办事原则:“给我多少钱,我给你多少地。”

办案检察官在接受记者采访时说,纵观陈建设受贿案,案情非常简单,他行事干脆,明目张胆。每遇人行贿,他毫不避讳地直接让行贿人把钱打入他的账号。

“对不符合原则的事,我们坚决不予办理。”这是陈建设在任职期间常说的一句话。而这个“原则”实际上就看是否有礼送上。一次,一名浙商拿着市里已经批准的手续,来到松原市国土资源局办理正常的土地使用事宜。面对市领导的批示、浙商的恳求,陈建设丝毫不为所动,坚持以不合原则为由拒绝办理。最后,经过他的暗示,那名浙商明白了他的“原则”。在送上200万元后,这位浙商很快就以底价摘牌购得位于松原市区一块土地,并顺利办理了土地置换手续。

“国土干部手里的权力太大了,而权力使用的尺度又太松了,把握不好,就会被权力害了。”正在监狱服刑的黄某原在江西国土系统身居要职,因滥用职权和收受贿赂121万元被判处有期徒刑12年。她告诉记者,由于一些地方发展经济所需用地量巨大,而根据法律规定,必须按照“占多少,垦多少”的原则,由建设单位补充相应的耕地,实现耕地“占补平衡”,而这恰恰给了她手里很大的权力操作空间。

“有的地方政府随便找块荒山地,用来补平占用耕地,只要我们这里验收通过,别的部门也不会有什么意见了。”黄某说,虽然国家有相关的耕地验收标准,但事实上根本不会按标准来办。

权力约束亟待制度突破

国土资源管理部门成为腐败高发领域,在凸显土地和矿产稀缺资源背后巨大的“权力寻租”空间的同时,集行政审批权和行政执法权于一身的国土管理部门存在的监督盲点和管理漏洞也暴露无遗。

“土地资源、房地产等背后的巨大利益,让各种权力交织其中,更让监督环节形同虚设。”江西师范大学政法学院法律系主任颜三忠认为,由于土地供给权由各级政府所辖的国土部门所垄断,而部门权力又集中在主要官员手中,这种既不透明,又难以受到监督的公共权力为寻租留下了余地。

长期关注研究重点领域腐败现象的江西省政协常委李季仁认为,当前土地使用权审批和出让环节不够规范的情况较为严重,“未批先建、边批边建”问题比较突出,有的地方对土地的性质和用途没有明确界定,有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分,有的单位通过擅自批准变更规划条件、调整“容积率”等手段谋取不正当利益,对房地产开发企业违法违规行为查处不力。

李季仁认为,国土系统腐败现象屡禁不止,根子还在权力失控,只有通过有效的手段实现对权力的监督,才能杜绝腐败现象。他认为,在解决权力封闭运行问题,实现土地出让、规划、调整等信息透明公开的同时,还应从根本上解决地方财政对土地的过度依赖,弱化地方“以地生财”的冲动。

“必须通过体制机制的完善,限度减少国土官员腐败的机会,同时,通过增加腐败的‘机会成本’,让腐败国土官员伸手必被抓。”颜三忠认为,由于来自外部的监督往往受到信息不对称等因素的制约,因此必须将监督渗透到权力运行过程中,在政府部门内部将决策权与执行权分立,对国土资源的行政审批和行政执法进行有效监督,改变事后查处、“前腐后继”的恶性循环。

“土地领域利益巨大,没有科学的土地评价体制,空谈权力监管,那是无本之木。”查办陈建设一案的检察官则建议,有关部门要对土地的评估投入更多的精力,引入科学评价体系,控制弹性利益和灰色,缩小权力寻租空间,这样才能真正将岗位风险降到。

相关新闻:房地产信贷再收紧 开发商资金压力前所未有  

银监会近日下发通知,进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测,涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房,并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

国家统计局数据显示,8月份房地产资金来源中,国内贷款进一步回落,仅871亿元,同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%,至41%。金融机构对房地产贷款收紧外,各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。

这无疑引发市场对房地产信贷风险的担忧。日前,国土资源部有关负责人指出,“在很多地方不管是旧城区改造、新城区建设、旅游区开发,还是文化、休闲旅游产业、保健养生产业等产业的发展,都和房地产开发有着千丝万缕的联系。”银行信贷“泛地产化”蕴藏的风险不容忽视。

监管

房地产金融政策再收紧

业内初步估算,现在55万亿元左右的银行信贷中,其中60%的贷款都与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业贷款,还是企业和个人住房及土地抵押贷款都是如此。

“就前8个月房地产市场状况来看,主流房企尤其是前三十大房企所销售的产品结构已经发生明显变化,不受限购影响的商业地产和二、三线城市的占比显著加大。”一位房地产市场研究人士对《经济参考报》记者说。

上述人士表示,银监会下发通知意在警示银行加强执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求,同时增加风险排查频度,加强对抵押物及时估值和持续管理。此外,银监会还明确指出银行对房贷不准贷新还旧和贷款展期。

就目前情况来看,“大部分股份制银行将额度向中小企业贷款倾斜,商业地产抵押贷款业务做得不多,主要集中在四大行。”某国有大行个贷部经理说。

据透露,各家银行对商业地产抵押贷款条件与二套房贷要求近似,利率上浮20%至30%不等,“如果银监会的新要求落地,首付比例及贷款利率也可能进一步上调。”该人士进一步表示。

在保险资金进入房地产投资方面,早在去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》中,就对险资进入不动产领域保险资金投资主体、投资标的、投资方式、风控机制等四大方面进行了明确界定和系统规范。

其中规定,险企投资不动产的账面余额,不高于公司上季度末总资产的10%,投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于上季度末总资产的3%;上述两项投资的账面余额,合计不高于上季度末总资产的10%。因此,如果按5.6万亿元的保险总资产计算,约有5600亿元的保险资金可以进入不动产投资市场。

承压

开发商投资、贷款逐月递减

一度被视为有政府资信做后盾的“蓝德计划”于今年6月获批,由太保、国寿、平安、人保等国内七家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心,由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。

然而,如今看来,项目实施不尽人意,这项规模290亿元人民币的险资大动作,实际到位资金只有约110亿元,不足预计规模的40%。

“从情况看,到目前为止,保险资金进入保障房市场仍属个案。内地城市要争取保险资金投资保障房其实难度很大。包括所谓社保基金等进入保障房市场,目前都还只是在一线城市试行,而且,建保障房主要还是依靠地方融资平台和银行贷款。”中央财经大学保险学院院长郝演苏说。

有消息人士向《经济参考报》记者透露,监管部门在今年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储备的项目。对此,业内普遍认为,原因可能是对保障房土地储备前景不明的担忧。

事实上,上半年市场对于房地产业资金收紧的状况一直持续,并且随着监管要求日趋严格,开发商从金融机构获取信贷的难度增加。

据《经济参考报》记者初步了解,尽管金融机构对于开发贷没有全面叫停,但从去年下半年起,银行方面已经开始压缩开发贷款规模。今年中期,这种状况更加突出,集中表现在大部分中小房地产开发商难以从银行融到资金。

一位国有银行人士对《经济参考报》记者表示,与往年相比,今年开发贷较去年压缩了近20%的额度,对存量置换部分的规模也受到严格控制。“1至8月国内房地产贷款、自筹资金以及个人按揭贷款来源数据同比增幅均较去年全年出现回落。”中银国际一位分析师指出。

除了金融机构对房地产贷款收紧外,各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。

统计局数据显示,今年1至8月房地产开发投资共3.78万亿元,同比增速较前7月小幅下降0.4个百分点至33.2%。分析人士对《经济参考报》记者表示,“保障房建设是弥补普通商品房投资额下滑的重要因素,如果剔除这一因素,房地产开发投资的整体下降趋势将更加明显。”

警觉

“泛地产化”风险不容忽视

从商品房月底成交量上看,宏观调控的效果已经开始显现。

“由于去年成交多集中于四季度,9月至12月的销售面积占全年的近50%,而今年受宏观调控的影响预计四季度难以出现成交量的大幅回升,因此,四季度商品房成交量增速出现下滑是可以预期的,预计全年的商品房成交面积增速会在个位数。”东北证券分析师高建指出。

高建认为,种种迹象显示,政府对房地产行业继续加压的概率不大,维稳可能变成下一阶段房地产市场调控的主要方向,即政策力度保持相对稳定,既不放松也不增加。

城市地价动态监测系统提出,“在政府对商品住宅交易严格限制下,投资持续转向商业地产,二季度商业地价环比、同比增长率均为。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫,值得关注。”

事实上,商业地产的升温也点燃了以扩建为名违法占地开发地产的风险苗头。

分析人士指出,上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积,上海甚至超出了人均2平方米,当供应量超过市场的消化能力,就会有一大批商业物业滞销堆积,开发商的资金链断裂,进而引起一连串的连锁反应。

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