[摘要] 今天早上9时央广财经观察约我连线，话题是日前新华网的两篇报道：《”深度降价”不是孤立个案杭州楼市下行进入”窗口期”》，《北京高积压楼盘已超过800个业主出售意愿强烈》。前者是报道保利和世茂两大开发商大幅降价引起的反响；后者是北京二手市场成交冷淡。
今天早上9时央广财经观察约我连线，话题是日前新华网的两篇报道：《”深度降价”不是孤立个案杭州楼市下行进入”窗口期”》，《北京高积压楼盘已超过800个业主出售意愿强烈》。前者是报道保利和世茂两大开发商大幅降价引起的反响；后者是北京二手市场成交冷淡。主要围绕以下三个问题展开：
一是杭州房价下降是否意味楼市下行进入窗口期？
我的看法是，首先应该对窗口期这个概念有所了解。其实，窗口期是一个医学名词，主要是指被病毒感染但还未能被检测出来的期限，一般是2-3个月，也可能是6个月。
楼市的窗口期是否指隐性降价到显性降价的过程呢？但我倒认为，杭州的降价的确不是孤立的个案，因为广州、深圳4-5月就已经开始有楼盘降价，如中海深圳楼盘低价促销和碧桂园凤凰城降价促销；8月初又有万科的万团大战和碧桂园十里银滩75折促销。或许将这一降价现象视为一二线限购城市出现第二轮降价促销潮更为贴切一些。
二是目前楼市假摔、打五折的噱头满天飞，何时天平才能向消费者倾斜？何时才是购房的时机？
我认为目前的确楼市处于假摔阶段，主要是房价结构性下行的一种表现，是因为郊区盘成交放大、中心区成交低迷造成的。但这也是市场变化的一个必经阶段，只有出现假摔才能看到真摔。目前楼市的降价还只是一个前奏，还未进入高潮阶段。
如果楼市进入下行阶段，就意味着进入买方市场，这时房价的天平才会向消费者倾斜。目前，房价依然处于高位，主要还是高收入人群购房，中低收入者还买不起，倒不如观望等候一段。
三是新盘走势不明朗，二手房价倒挂，成交低迷。究竟是什么支撑二手房价如此坚挺？
我认为，目前国内房地产市场都还是以一手市场为主导的，二手市场处于从属地位。或者说，一手市场主要是由开发商定价，比较容易调整，而二手市场卖方分散，市场反应有所滞后；而且一手是大规模开发，不卖不行，而二手多为散户持有，可买可不买或可卖可不卖。
因此，当一手房价出现回落，而二手房价尚未跟进时就会出现一二手房价持平或倒挂的现象，要有一个滞后期，两者才会重新回到正常的状态。
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留意近期与房地产相关的信息，被称为“最坚硬泡沫”的中国楼市正在发生微妙而深刻的变化。
打折风潮正从南到北全面席卷中国楼市，京深沪等十大重点调控城市8月住宅均价环比下降0.41%，是一年来的首次下降。中秋假期前两天，北京商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。假期间，沪、深、穗等地楼市可用惨淡来形容，市场仿佛一下子掉进了冰窟窿。深圳的兰亭国际名园降幅超过20%。北京“直降万元”的楼盘集中出现。温州从8月起全城劲掀“抛房风潮”，“资金周转急卖”、“白菜价”等极刺眼的文字以整版篇幅出现在当地媒体，这一切看上去都充满戏剧性，因为这里曾是中国炒楼的发源地和大本营。在南京，5万诚意金抵20万的降价促销不一而足。热点城市是楼市的“风向标”，房价松动折射出政策的累积效应，市场的深度演变亦在发酵中。
楼市降温的同时，土地市场亦红灯高悬。今年土地出让金不足去年一半。在经历了去年近3万亿的暴饮暴食后，地方在与政策博弈中表现出观望心态，挤牙膏式地供地，希望通过缩量来稳定价格，期待政策宽松后继续拉高价格。但市场难以逆转，审计署报告显示，许多地方融资平台公司资产变现能力偏低、盈利状况差。辽宁近九成的融资平台公司收入不足以偿还到期债务本息，而海南等多个省份负有偿债率在70—90%的高风险区间。土地财政的高风险度倒逼决策者必须作出理性负责任的抉择。
中国楼市泡沫膨胀，无外乎货币超发和土地财政依赖。有人说，这注定了“中国楼市的泡沫是钢做的”，但钢做的“坚硬泡沫”难抵决策者调控的坚定决心。经过近两年持续的银根收紧，开发贷款几乎枯竭，另辟蹊径的地产信托“过把瘾就死”，资本市场对地产融资大门彻底关闭，而在终端环节，利率上调使购房成本激增，投机者撤离楼市，紧缩甚至使普通房贷额度都已告罄，8月份以来多家银行已经停办房贷。对于高度资金依赖型的房企，“两头扎口”式的紧缩使得推动房价上涨的货币基础被削弱，楼市的“凉意袭人”并不奇怪。这一轮调控已历时两年多，终于在时近2011年底市场发生变化，也是政策组合效应的显现。为抑制海外热钱、境内游资的旺盛投机性需求，限购政策及时出台，虽饱受信奉自由市场人士的非议，但为应对中国式的楼市高烧，限购的作用不可否认。
大中城市限购的本质是对过热市场实行严格的资本管制，因为大中城市的楼价早已与本地普通居民的购买力相脱节。万科的报告称，北京只有不到3%的本地人能买得起房子，绝大部分房子是山西和鄂尔多斯的煤老板、演艺界人士在炒。全中国的富人都想在上海拥有豪宅，北方一个县里的煤炭局长在京沪海南等地坐拥数十套豪宅就是明证。限购用近乎“宵禁”的非常规手段，冷却沸腾的市场，让充斥楼市的“动物精神”冷静下来。就像面对高烧的病人，首先要为他降温，再找病灶对症下药开方子。限购的同时，保障房建设以的规模全面铺开，财政体制改革进一步深化，物业税试点加紧推开又将起到敲山震虎的作用，通过以时间换空间，后续相关政策到位后，限购的负效应也会降到。
一年多来，管理层以釜底抽薪的高压姿态，努力化解房地产系统性风险的努力正在起到一定效果，市场正在向理性的方向演变，但就此说楼市出现“拐点”尚为时过早。中国房地产市场的调控是一场持久战，鉴于货币政策的有限性，如何抓住这一宝贵的“窗口期”，通过财税政策的完善和配套改革，如在上海、重庆试点基础上，尽快完善推开物业税和房产投资资本利得税，通过货币政策和财政政策双管齐下来引导市场预期，值得考虑。
9月1日，温总理在《求是》杂志撰文，再次强调要坚定不移地把房地产宏观调控政策落到实处，这传出明确而强烈的信号。房地产商过去面对调控特别“能扛”，而随着博弈的深入，现在该轮到出牌者来扛了，要下大决心、顶得住各方压力，特别是各种利益集团的压力，只要决心不动摇，方向不改变，力度不放松，就能化解房地产泡沫，在一定程度上缓解中国经济的结构性矛盾。
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