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调控下国内楼市进一步降温 房产转战海外市场

今日早报  作者:褚睿雅   2011-07-25 08:59

[摘要] 7月15日,“美土地1美元网上竞拍”最终被上海叶姓女士以8800美元收入囊中;7月15日,美国佛罗里达州利用中国房地产电子商务平台推出了100幅面积为1000平方米左右的别墅用地进行团购。据业内人士透露,因为现在国内楼市降温、股市低迷,很多人都把海外购房作为一种新的投资方式。

7月15日,“美土地1美元网上竞拍”最终被上海叶姓女士以8800美元收入囊中;7月15日,美国佛罗里达州利用中国房地产电子商务平台推出了100幅面积为1000平方米左右的别墅用地进行团购。据业内人士透露,因为现在国内楼市降温、股市低迷,很多人都把海外购房作为一种新的投资方式。

 随着限购政策向二三线城市推进,国内楼市进一步降温。与此同时,众多的涉外房地产项目开始纷至沓来。

不实地看房子就直接下单

张凡,杭州凌宇因私出入境服务有限公司海外房产投资部经理,他2006年开始在杭州做海外房产,说起来,也是海外房产界的“老人”。张凡回忆,2006年那会儿,杭州人对海外购房还很陌生,对推出的项目都比较犹豫,都要去实地考察过、考虑很久才会出手。“现在就不同了,不少投资者只要看过项目的图文介绍,通过Google earth之类的电子地图看看项目的具体位置,了解各项政策后就会直接下单,不去实地看房了。而且,去海外购房的人增加了很多,在杭州有个三四套房子的,孩子出国留学的,基本上都会考虑在海外购房。”

最近,张凡拿到了英国的一个学生公寓项目,这是来浙江销售的英国房产项目,在诺丁汉大学附近。公寓面积很小,只有8平方米,公用厨房、卫生间、餐厅、客厅……总价是2.75万英镑(折合成人民币是28万元)。项目目前还没有正式推出,但已经引起了众多投资者的兴趣。张凡做了一个小范围的调查,发现90%以上的客户都对这个项目极有兴趣,有的甚至还打算买个两三套放着。

“这个项目其实是主要针对投资客户的,房子出租给附近的大学生,一周保守估计有65英镑的租金,一年的租金大概有10%,用作投资还是比较划算的。”一位意向购买此房子的陈先生表示:“现在手上的钱也没处投资。英国的房子也都是有产权的,虽然8平方米是很小,但它总价低,全部弄好估计30万元左右(有手续费和律师费),用作投资是很合适的,在杭州,30万根本买不到房子了。而且,现在英镑基本上算是处于低点,光汇率就赚到了。”

张凡告诉记者,英镑处于低点,这也是很多人购买英国房产的原因。“前几年,澳元处于历史低点的时候,很多人都去澳大利亚买房子,获得了不错的,我有不少客户都是那时候买房子的,差不多都有40%-50%的回报。现在英镑处于低点,让不少人蠢蠢欲动。”

欧美国家成海外购房热门地

自从去年4月开始,国内楼市调控以来,是不是去海外购房的人增加了很多?对于这个问题,张凡说,海外房产有很独特的特性,难以统计,所以任何公司都无法给整个市场做出统计数据,各个公司提供的数据都是他们公司的内部统计数据,不能代表整个市场。不过,就他们公司而言,肯定是增加了,北京、上海、广州等地境外购房的数量都有明显增加。“但杭州很特殊,面上的情况看不出有什么变化。不过,我知道,杭州很多人都是自己直接去国外买房子的,不通过中介,所以很难统计,但我觉得肯定是增加了。”

高力国际北亚区董事总经理柳维伦接受媒体采访时表示,随着收入水平的提高和物业投资理念的不断成熟,各种投资性房产模式日趋成熟,国内投资者去海外置业增速明显。长三角区域的上海、宁波、温州以及杭州等地的投资者是海外置业的主体。张凡还透露,之前,中国客户购买海外房产以澳大利亚为主,因为澳大利亚的房产在国内的代理机构比较多,操作也比价便捷、成熟,但今年,热点在悄悄地发生变化,从澳大利亚转移到加拿大、英国、美国。

专门从事澳大利亚房产代理的王先生告诉记者,他也感觉到了现在大家海外购房的热门地在改变,从澳大利亚转到了欧美这些国家。加上澳元现在回到正常水平,大家对澳大利亚项目没以前那么狂热了。张凡告诉记者,造成这样转变的原因是,欧元汇率比较低,现在购买欧洲的房子物有所值,美国的房地产市场到了底部。还有就是,现在很多家长都喜欢把孩子送到英国或者美国念书。

记者进一步了解到,投资海外房产的主要是两大类,一类是自住为主,考虑高端房产,如富人区的别墅,市中心的大户型豪华公寓;另一类是投资型的,关注投资,这类客户更关注投资额小,高的产品。随着越来越多的消息说中国的富人们怎么大手笔买入豪宅,现在很多主要移民国家都在当地媒体上讨论“中国的投资客买断了该国的房产,推高当地房价,当地人买不起房……”之类的话题。

张凡说,事实上,中国富人们一直都有在海外投资购房。“早在2002年,我在澳大利亚读书的时候,就发现我所住的悉尼富人区Chatswood 的一幢豪华公寓中,很多房子都是中国人买的,而且当地已经很认可中国人在澳大利亚买房子了,只是当初国内的媒体不关注而已。英国也是同样的情况。我还没去澳大利亚念书的时候,我有个同学在英国读书,就和我说,要在英国买房子。”

购买海外房产须谨慎

张凡提醒投资者,海外购房需要谨慎对待。“首先,要明确买房的目的,是投资还是自住,投资的建议买公寓,小孩读书的买,享受生活的可以买别墅。其次,是结合自己的预算来决定买哪种价位的房子。第三要考虑维护成本,海外房产大多数有物业税、物管费用,不同国家、不同类型的房子每年的支出都会有差异,投资的尽量买维护成本低的房子。第四,要考虑购买的便利程度,现在投资的都不去看房子了。直接购买,买自住的豪宅都会去看一下。”除此之外,业内人士提醒购房者,作为投资项目,尤其又属于涉外项目,必须对当地的法律、税收制度、保险制度和贷款等要素有所了解,而不是感觉“价格便宜”就马上出手。

今年以来,不少国家和地区的贷款政策都发生了变化。比如,现在所有的国家和地区都取消了购买房子就可以办移民的政策。

“澳大利亚这两年在购房的政策上没有明确的变化,但澳大利亚政府和银行对海外人士在澳购房有收紧的趋势,同时澳大利亚银行在控制银行风险方面,对海外人士在贷款的比例上也收紧了。对低价位(40万澳元以下)、小户型的房子(单身公寓)贷款不超过50%,有些银行还取消了对这些房子的贷款。”张凡介绍说,“英国目前是购买12.5万英镑以上的房子才征收印花税,估计一两个月以后,印花税政策会调整,套数和数额会结合起来。”

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