[摘要] 据了解，今年前三月，兰州非税土地出让金总数为95084.6万元，同比增长192.35%，占整个兰州市非税收入总量的65%，土地财政在兰州也非常明显。因此，“土地预申请制度”无论在购房者一方还是政府一方，都可能遇到非议和阻力，尝鲜的确不错，但尝的却未必是好果子。
搜房网讯：记者近日从市国土局网站获悉，兰州市国土资源局5月分出让的八宗地块中，首次尝鲜土地“预申请”制度。据了解，土地预申请制度在属于非常先进且属“正在探索”阶段的土地出让制度，兰州作为西部城市，将首次尝鲜，这在也尚属少数。
“熟地”“净地”分开 开发难度不同将致“冷热不均”
2011年5月11日，兰州市公布了土地出让公告，共有8宗土地公开出让，总面积约18万平米。值得注意的是，本次土地出让的8宗地按“熟地”和“净地”分开出让。
据了解，熟地指的是该地块相关配套设施，或者尚未拆迁，需要开发公司在该地块进行“三通一平”和土地平整，所谓“净地”则指的是具备直接施工条件的土地。据业内人士透露，按“净地”和“熟地”分开出让，可能会导致冷热不均，因为“熟地”需要开发公司投入很大的人力和物力去进行拆迁和其他工作，开发成本较“净地”相比开发成本要大很多，并且拆迁中遇到的各种错综复杂的问题将是开发公司很大的困扰。对于资金链相对紧张的开发企业来讲，“熟地”在短期内不会带来，所以，很多房地产开发企业极有可能将拿地方向转向“净地”。
土地拍卖变招 预申请制尝鲜
据了解，土地出让实行预申请制在尚属探索阶段，兰州勇于尝鲜，走在前列的勇气尤为可嘉，但是新制度对兰州本就“稀缺”的土地市场来讲是一个很大的挑战。
土地预申请制跟公开竞价拍卖制度不同，主要是指开发商参与土地拍卖后，直接向政府提交一个关于该地块的“申请价”或者是“报价”，政府根据各公司提供的“报价”，找到的价格，从而完成该宗土地出让。通过国土局土地出让公告可以看出，实行预售制以后，每宗土地的每个申请人需要填写一个“愿意支付的土地价格”，即所谓的自报价，这些自报价在保密的前提下，由政府统一考虑，通过比较确定一家公司取得“申请资格”，然后由该公司进行“熟地”转“净地”的相关开发工作，在通过“净地”验收以后，兰州市国土局公布该土地出让的“底价”， 如果之前取得“预售申请资格”的公司给出的“自报价”高于政府“底价”，则以“自报价”进行出让；如果低于“底价”，则以“底价”出让。
能“绝”地王却不能抑房价 尝鲜未必是好事
地价跟房价在房地产行业被比喻成面粉和馒头，面粉的价格直接影响到馒头的价格，因此地价的涨跌也直接反映到了房价上。
从某种方面上讲，高价地乃至地王的诞生，都往往出于50轮竞价、1000万元每亩、2倍溢价率等，2010年岁末，为防止受多种因素驱动放量供地，防止出现新的高价地，影响地产市场预期，国土部下发通知称，包括北京在内的105个城市，土地交易溢价过50%，需通过土地监测系统直接上报国土部。近两个月以来，杭州、成都、广州等多地政府开始试水，省会兰州也位列其中。“地价封顶”以及“保障房配建”的政策将在很大程度上控制地价，遏制“地王”的诞生。
5月兰州土地出让又实行“预申请制”，这种“先熟地，后出让”的预申请方式，对于兰州政府来说是减少了风险，但对于开发商来说就觉得成本投入较高。在拆迁过程中产生的巨额拆迁成本一定会直接转化到房价身上，虽然通过与申请制度遏制了地王，但是却转化到了房价身上。
此外，据了解，今年前三月，兰州非税土地出让金总数为95084.6万元，同比增长192.35%，占整个兰州市非税收入总量的65%，土地财政在兰州也非常明显。
因此，“土地预申请制度”无论在购房者一方还是政府一方，都可能遇到非议和阻力，尝鲜的确不错，但尝的却未必是好果子。
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