[摘要] 有“恒产”者有恒心。中低收入者能否缩小与楼市之间的“鸿沟”，找到进入商品房市场的通道？近年来，上海市根据实际情况，大胆探索，将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房，受到中低收入市民们的广泛欢迎。
“在老公房蜗居了几十年，终于有了亮堂宽敞的家！”上海徐汇区退休工人卢爱莉说。经过层层审核，她和老伴终于拿到了近郊“博雅苑”小区保障房的钥匙，目前新屋已装修完毕。更让人欣喜的是，老两口以不到市价一半的价格购买了房屋七成的产权。
有“恒产”者有恒心。中低收入者能否缩小与楼市之间的“鸿沟”，找到进入商品房市场的通道？近年来，上海市根据实际情况，大胆探索，将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房，受到中低收入市民们的广泛欢迎。预计至今年年底，全市可供房源将达500万平方米、约8万套。
中低收入者不仅“有房住”，还有希望“有住房”
“在这里住了一辈子，毕竟还是希望拥有一套像样的房子啊！”卢爱莉的话，说出了很多住房困难户的心声。
在现实环境之中，住房不但提供了居住之所，还与教育等公共资源分配挂钩，同时是资产保值增值的重要渠道，更寄托了缩小收入差距的期待。一套自有住房，是许多家庭最重要的财产，也是许多中低收入者的梦想。可是，要在高房价城市实现有房梦，谈何容易！目前，上海等一线城市的商品住房均价已在每平方米2万元左右，中低收入居民很难依靠收入和积蓄买房，由政府给予租金补贴也难以提高其住房支付能力。
研究住房保障的上海师范大学商学院副教授崔光灿认为，住房保障制度不仅要解决眼前的住房问题，也要解决长期支付能力的问题；尤其是在高房价城市，它在一定程度上还应该起到“二次分配”的作用。不过，“资金”和“土地”是两座“大山”。以土地为例，上海土地开发建设密度极大，其土地之稀缺、住宅用地供应之紧张，均堪称“之最”。上海市住宅建设发展中心主任陈为说，近年规划的以保障房为主的大型居住社区，最远的宝山罗店基地距市中心30公里，离江苏太仓也只剩20了。既要回应群众殷殷期盼，又要克服现实层层困难，上海等一线城市的住房保障工作，创新要求十分迫切。
2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价在每平方米4800元－5200元之间，有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权。上海市房管局局长刘海生介绍，申购者通过支付购房款取得部分产权，属于“自助”行为；政府将其名下产权的“使用权”部分让渡给申购者，属于“帮助”行为；两者合力帮助居民解决住房困难，逐步积累购房能力。
记者采访发现，“共有产权”模式实现了三个方面的“可持续”。一是居民住房条件改善、支付能力提高的可持续。卢爱莉和老伴把女儿、外甥女的名字也写在了新房产证上，“这样一来，即使房价上涨，心里也安稳许多。将来达到规定年限以后，还可以把房子出售给政府，加上积蓄去买条件更好的商品房”。 一项针对上海共有产权房潜在申购对象的调查显示，49.7%的家庭购房后打算“长期居住”，46.7%的家庭则计划“以后出售、再购大一点的住房”。
二是保障房资源循环利用、“保障效率”提升的可持续。上海城投置地集团董事长俞卫中说，在理想条件下，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3%左右的利润。根据规定，政府可优先回购保障对象意欲出售的共有产权房，并提供给符合条件的家庭。“共有产权房是‘半开放’运行，一套房可惠及多户家庭。”崔光灿说。
其三，是保障房“宜居性”的可持续。记者在上海保障房小区“新凯家园”看到，小区环境优美，外观与普通商品房社区无异。家住上海乌鲁木齐南路的退休工人王大平在这里申购了一套40多平方米的房屋。她说：“毕竟是自己有产权的房子，装修、维护都要费点心。哪怕以后要转手了，‘卖相’也更好一点。”上海市房管局住房保障处处长李东认为，产权共享就是责任共享，使被保障对象和政府共同承担起保障房管理、维护任务。
牵“一房”而动“全身”，密织“制度之网”
近年来，上海先后三次降低共有产权房的准入门槛，人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元。越来越多的住房困难大龄结婚家庭、青年职工等群体成为受益对象。今年房源供应将达8万套，共有产权比例也将新增“六四开”。
与租赁型保障房相比，共有产权房有两个鲜明特点：产权性、交易性。由于“套利空间”更大，其准入审核需更加严密精细。同时，共有产权房价格对中低收入家庭构成较重负担。数据显示，试点阶段，90%以上家庭购房需要借款，其中75%的家庭借款额超过总价一半，因而尤需对此类家庭提供购房支持。
据介绍，仅上海市级层面专为共有产权房出台的文件就有近十个，涉及部门七八个。比如，为严把审核关，申购家庭要经历两次审核、两次公示，时间跨度可达两三个月。上海专门成立居民经济状况核对机构，通过民政、房管、证券、银行等各部门、单位之间的信息共享，实现对申请者财产信息的全面核对。上海市民政局局长马伊里介绍，截至6月15日，一批审核已出具报告3364户，条件不符而中止的申请者有1796户，自动退出170户。再如，为支持中低收入家庭购房，上海确定共有产权房公积金贷款首付比例两成、贷款年限最长30年，并增加“共同借款人”和“补充还款人”。上海市公积金管理中心主任沈正超介绍，试点阶段有841户家庭获得公积金贷款1.92亿元，户均贷款金额22.83万元；下一步将与开发企业、商业银行等加强协调，为购房家庭提供“一站式”服务。
据介绍，目前上海已初步建立以廉租房、共有产权房、公租房、动迁安置房等“四位一体”的住房保障体系，并积极探索各类保障房之间的衔接。比如，针对部分“达标”人群无力购买的情况，上海将研究出台“租赁型共有产权房”的有关政策。
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