[摘要] 2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”，上半年，由“国十一条”引发第一轮调控，“史上最严厉新政”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。那么，在经历了一年的调控政策后，房地产市场的个人房贷政策出现了哪些变化？房贷市场发生了哪些变化呢？
2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”，上半年，由“国十一条”引发轮调控，“史上最严厉新政”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。那么，在经历了一年的调控政策后，房地产市场的个人房贷政策出现了哪些变化？房贷市场发生了哪些变化呢？为此记者采访了专业代理机构北京“伟嘉安捷”的专家。
变化一：商业贷款首套房贷款首付30%
优惠利率调至八五折
房贷市场政策变化之一，即9月份商业贷款首套房首付统一调至30%，之前90平方米首付20%的优惠取消。
紧接着，各银行将首套房优惠利率不约而同地调至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和优惠利率折扣的上调，在很大程度上抑制了首次置业人群的购房需求。
而公积金贷款在首套房贷款政策上，并没有一刀切的从紧，仍然以90平方米为界，实行差别化的信贷政策，即首次购买90平方米以下可首付20%，90平方米以上首付30%。
变化二：商业贷款二套房“认房又认贷”政策
首付50%、利率上浮1.1倍
2010年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷”，二套房“认房又认贷”细则于今年7月份进入正式实操阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋，在未出售的情况下，再贷款购房仍会被认定为第二套房；对于借款人之前曾贷款购房，即使是贷款购置的房产已结清出售，再贷款时还是会被认定为第二套房。
根据二套房政策，如果是被认定为第二套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。二套房贷款的从严，对于投机投资型人群给予有利打压。
变化三：公积金二套房限定人均面积标准
限制购买高档住宅 利率上浮1.1倍
一向以政策优惠吸引借款人的公积金贷款也变得更为严厉，11月底北京市新出台的公积金政策规定，公积金二套房贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米的缴存家庭，同时贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。
同时，公积金对二套房购买高档住宅停发贷款。专业人士发现，公积金设置了28.81平方米的门槛，从实际操作来看，对于单身已有住房的借款人来说更为不利，人均28.81 平方米的标准使得这部分人群无论是再次换房还是组建家庭再购房，都将很难再使用公积金贷款购买第二套房。此外，实际操作中根据“认房又认贷”的认定标准，借款人将家庭名下一套住房卖掉使用公积金贷款购买二套房时，无论其之前是贷款还是全款，只要卖掉的房屋面积超出人均居住面积28.81 平方米，也将无法使用公积金贷款，堪称史上最严公积金贷款政策。
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