银监会:60家大房企资金链 三成负债率超70%

财新网  2010-11-08 08:18

[摘要] 虽紧犹松还是明松实紧？是当下许多房地产开发企业资金链面对的普遍诘问。今年年中，中国银监会首先发问，要求银行针对13个与房地产相关的指标做一次完整的压力测试，其中包括开发企业土地质押物等。“（压力测试）结果好得出奇，我们也都有些怀疑，所以现在专项调研多了起来。”一位大行人士透露。

银监会再度出手，最近亲自选择了60家大型房地产企业集团进行分析，发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。“房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注。”一位监管高层对此总结说。虽紧犹松还是明松实紧？是当下许多房地产开发企业资金链面对的普遍诘问。今年年中，中国银监会首先发问，要求银行针对13个与房地产相关的指标做一次完整的压力测试，其中包括开发企业土地质押物等。“（压力测试）结果好得出奇，我们也都有些怀疑，所以现在专项调研多了起来。”一位大行人士透露。

但多数受访的房地产开发企业并不以为然，普遍称尽管今年4月中旬与9月底，中央两度集中出台房地产调控政策，使得国内房企资金链承受压力，但目前多数房地产企业尤其大型房企集团手头并不紧张。“上市房企三季报显示现金流状况较好，一方面是由于三季度销售回款环比增长20%，另一方面开发商继续收缩投资，环比二季度基本持平。”一份申银万国分析报告称。央行近日发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元，其中将近2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款的27%。显然，中国主要房地产开发企业的资金链安危，直接影响到中国银行业的系统性安全。

房企“松日子”

今年监管部门也采取各种政策，意在降低房地产企业的杠杆率。工商联房地产商会会长聂梅生认为，土地抵押贷款收紧使开发资金的流动性降低，目前已使得部分房企的杠杆率从10倍下降到5倍以下。12月1日，央行营业管理部、北京银监局和北京市建委联行出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行。一位业内资深人士称之有助于开发商部分“去杠杆化”，“以前有10个瓶子5个盖就够用了，但现在5个盖只能盖5个瓶子，其他的需要预售款之外的融资去补”。

不过，一位资深银行人士向本刊记者表示，大型开发商通常都是银行争抢的重点客户，即便设置了专门的监管账户，冻结一部分资金的使用，开发商若真需要资金，银行也会通过增加一笔流动资金贷款等方式为它们提供周转，至多增加了一点资金的使用成本，对其资金链产生的实质影响很小。

“现在大型房地产企业，还是很少来找我们（发信托计划融资），”一位房地产信托经理向本刊记者称，“一方面他们比较盘子大，内部可以腾挪资金，另一方面银行对他们很支持。”中信证券11月1日发布的一份研究报告称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解，行业的有息负债率为32.37%，比今年中报反而降低了0.5个百分点，全行业的短期还款压力不升反降，货币资金扣减短期借款后占总资产的9.37%，比2010年季度末和6月末要低。一位外资投行人士亦表示，如果目前国内房地产企业出现资金链问题，诱发因素很可能是海外的投资人逼债，国内银行反而从不会如此，这是大家低估了的一点：中国的大型房地产开发商都是“被银行宠坏了的孩子”。