[摘要] 上市房企中报和相关的调查显示，不少全国性的品牌开发商今年销售业绩良好。万科、龙湖发布公告称，前三季度已经完成去年总量。值得注意的是，这些业绩的背后是一线城市调控力度的加大。更有分析师指出，恒大夺得全国前三季度的销售面积冠军，其必杀技就是超前的二线城市战略规划。
上市房企中报和相关的调查显示，不少性的品牌开发商今年销售业绩良好。万科(论坛 新闻)、龙湖发布公告称，前三季度已经完成去年总量。值得注意的是，这些业绩的背后是一线城市调控力度的加大。进入10月，已陆续有多个城市出台了限购令，令一线城市成交降温。公开的资料和数据显示，不少开发商已经在包括成都在内的二三线城市提前布局，这些城市的销售比重越来越大。更有分析师指出，恒大夺得前三季度的销售面积，其必杀技就是超前的二线城市战略规划。
【业绩】前三季度销售良好 二三线城市贡献大
国庆期间，发布的《2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》。排行榜显示，万科以692亿元领跑销售金额榜，而恒大以597万平方米的销售面积继续居首。
实际上，万科的公告显示，万科今年前九个月累计实现销售金额714.2亿元，同比增长54.7%，已超过2009年全年。而龙湖地产10月12日发布第三季度业绩称，截至9月底已累计实现合同销售金额187.2亿元，超过了去年全年的业绩,距离今年的销售目标仅一步之遥。
在今年4月出台了房地产调控新政的背景下，还能获得这样的业绩，原因何在？分析师以恒大的例子进行了分析，认为恒大之所以能够持续夺取房地产企业住宅销售面积销售，其在二线城市的战略规划起到了至关重要的作用。该分析师认为，恒大前三季度，一、二线城市对恒大的销售业绩贡献，其中，二线城市销售金额占比59%、销售面积占比48%。从第三季度开始，一、二线城市的销售业绩开始上行，但三、四线城市依旧保持较稳定的销售走势。恒大很早进入二三线城市及城乡结合部等潜力大的区域，相对较低的土地成本直接降低了房价源头。
保利的情况也很类似。不止一家券商的研究员在调研报告中指出，保利良好的销售业绩中二、三线城市项目贡献度提高。保利利润率维持稳定的原因，主要在于房价上涨和二、三线城市项目结算比例上升双方面原因所致。在接受成都商报记者采访时，保利工作人员透露，在整个集团的业绩中成都的比重比去年同期有所提高，而未来成都也是集团重点发展的方向。成都商报记者也从龙湖了解到，其成都公司今年的销售业绩与去年相比同比增长了20%以上。
【背景】一线城市调控紧 多城出台限购令
值得一提的是，这些业绩是在调控政策越来越严的情况下取得的，越来越多的开发商，已经注意到调控政策对于一线城市的影响巨大。
中粮地产在中报中明确提出了这一点：2010年上半年，房地产行业调控力度空前，随着“新国十条”及各地执行细则的陆续出台，短期内供求关系和房价预期发生转变，市场观望情绪严重。从房地产市场成交情况来看，上半年商品房销售量价同比均出现上涨，但增幅回落；分城市看，调控政策对一线城市影响较大，成交面积同比2009年下跌超过50%，房价亦有所松动，而对二、三线城市影响相对有限。
随着调控的加大，越来越多的一线城市出台了限购令。目前，已有北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津等出台住宅限购令。最直接的反应是，10月，多地楼市迅速降温。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。
虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降，10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。杭州、宁波和福州等出台楼市细则的城市成交量也出现了明显环比下滑。万科董秘谭华杰透露，从深圳万科主要在售项目十一期间的来访量看，比去年同期下降了四成左右 (论坛 新闻)，政策变动的影响已经十分明显。
【措施】布局未来 抢摊二三线城市
一线城市调控紧，而二、三线城市的地价/房价都相对温柔得多。事实上，二、三线城市的销售比重正在提高，并成为各房企的利润新增点。如何布局未来，关系着各大品牌房企的发展，越来越多的公司将二三线城市的布局提到了战略高度上。
万科2010年中报显示，今年新增的项目大部分位于二、三线城市。上半年新增项目大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38个。保利在二、三线城市项目布局加快加强、最近在这些线城市频繁出招拿地。
保利方面称，2010年、2011年，保利在成都，开工或即将开工的项目将达到10个以上。而恒大地产方面，截至2010年上半年，拥有73个项目分布于36个主要城市，其中89%为省会级城市，其总土储可滚动开发3～5年。龙湖地产执行董事兼品牌部总经理秦力洪在接受《每日经济新闻》采访时也表示，宏观调控必将对市场产生深刻的影响，龙湖将更为审慎地辨别销售机会，增加对二、三线城市需求以及自住型需求的关注。
对此，正合地产董事长毛勇认为，品牌房企目前的业绩是前三季度需求旺盛所造成的，但并不代表会一直持续下去。“不是所有的开发商都面临这种调整。”
星彦地产总经理张猛表示，从这几年的情况看，房地产开发商几乎每年都会面临几次比较大的政策调控，在调控和竞争加剧的过程中行业也在进行洗牌。一部分资金不是那么雄厚，土地储备不是很好的公司逐渐被洗出。一些开发商则向二、三线城市发展，完成自己的扩张。他认为，一线城市的竞争更加激烈，而二、三线城市的房价相对理性，销售也比较理想，发展机会较多。这种转移，和市场竞争关系有关。
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