[摘要] 在刚刚结束的“两会”上，物业税成为“两会”讨论的重点，并且物业税开征的具体方案已提交，加上近期关于在深圳、北京试点征收商业物业税的传闻，物业税开征受到前所未有的关注。那么，物业税能否开征，究竟何时开征，一旦征收，将产生什么影响呢？
面对高房价带来的调控压力，物业税开征再次成为炙手可热的话题。
在刚刚结束的“两会”上，物业税成为“两会”讨论的重点，并且物业税开征的具体方案已提交，加上近期关于在深圳、北京试点征收商业物业税的传闻，物业税开征受到前所未有的关注。那么，物业税能否开征，究竟何时开征，一旦征收，将产生什么影响呢？
开征物业税是大势所趋？
物业税首次出现在2003年十六届三中全会上发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点，即“空转征收”。2007年10月，河南省焦作、濮阳两市也成为“空转”试点。2009年5月，国务院明确提出，要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。当下，在新一轮调控开始时，国务院提出要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。物业税被认为是“可以有效抑制投机购房、打压房价”。
现实情况是，酝酿已久的物业税在试点城市“空转”已经有近七年时间，但是依然处于“要不要开征”、“何时开征”的讨论中。根本原因在于，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。一旦开征，将对地方政府、房地产行业、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
据财政部财科所所长贾康最近公开的相关言论，其将开征物业税看做是财税体制下一步改革的方向，并表示：“物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义。它的作用机理在于，国家释放了一个将通过税收调节房价、抑制投机的信号来引导预期。”以贾康的身份和学术理论成就，他的这一观点应该说具有特定内涵和深意。
政协委员孙继业的“两会”提案认为，目前很多城市房屋空置率已大大高于10%的国际警戒线。抑制购房投机最有效的方法是提高房产的持有成本和风险，在房地产保有环节征收物业税。
中国人民大学财政金融学院教授安体富也指出，物业税的确应该尽快出台，制定合理、有利的政策措施将对房价的非理性上涨起到抑制作用，并有利于房地产市场的健康稳定发展。
尽管关于开征物业税已经形成共识，但开征物业税的相关政策措施一直不甚明朗，诸多专家也表示很难预测其出台的具体时间。相关人士表示，目前征收物业税的确面临诸多问题。例如，民众是否认识与接受，物业税与现有税费之间的关系是否理清，具体征收物业税的技术支持与保障是否形成，相关法律法规是否完善等。
对于物业税讨论的一大焦点，就是土地出让金的问题。相关人士认为，国内购房者在买房的时候，实际上已经向政府一次性缴纳了70年的土地出让金，缴纳土地使用费后开征物业税不合理，是重复征收。贾康在近日公开接受采访时表示，“对已经支付土地使用费的物业和将要推出的物业采取不同办法，平稳过渡”。另外，土地使用费(即地租)收缴的依据是国家土地所有权，物业税的征收依据是国家政治权力，是对业主征收的补偿政府提供公共品的费用，“费和税可以并行不悖”。
也有观点认为，物业税开征操作起来复杂，如税基如何确定、如何征收等。在去年12月底举行的2009中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过六年多的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
针对目前对开征物业税加重家庭负担的担心，北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，物业税开征的首要对象是商业地产，如写字楼、商铺、酒店式公寓等，此后推广至豪宅，最后才是普通住宅。他还表示，居民自住房并不在物业税征收范围内，这是学界与业界早已达成的共识，因此物业税开征并不会为居民带来额外的负担，投资住宅的则另当别论。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，物业税对于地产市场的影响就是能够抑制投资性需求和囤房行为，在此基础上房价才有可能会理性下降。“开征物业税的影响就是房屋持有人，不管是否居住，都必须每年缴纳相应的财产税。如果其置业是投资性质，那么其率如果不能达到非常高的水平，就很难盈利。在此基础上，投资者对楼市的兴趣也会降温，刚性需求重新成为市场消费主力，对于房价肯定会起到平抑作用。”
物业税今年会不会开征？
从提出对房地产征收物业税的设想至今已近七年的时间，究竟何时由“空转”转为“实转”是大家关注的焦点。根据相关人士的说法，物业税征收成本较高，相关部门需要对房屋所有人名下房产的所有信息有着详细的掌握，需要科学、合理地确定每种房屋的估值数据作为计税依据。做好这项工作并不容易，仅新中国成立以来，我国累计住宅竣工面积就将近90亿平方米，在此基础上统计调查存量房屋的全面信息，难度相当大。
那么，物业税会在何时开征呢？消息人士透露，物业税仍在“空转”阶段，今年不会开征。物业税的真正开征可能要到“十二五”才会落实。
据相关人士预计，一旦物业税开征，将有可能成为地方政府最主力的税收，有望占政府来自土地不动产收入的三四成左右，并从根本上转变现在地方政府依赖所谓土地财政，行为呈现明显的短期化的现状。还将促使政府有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。
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正在酝酿中的物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，物业税相应地也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。
自提出之日起，物业税一直被寄予厚望。在国外，大多数市场经济成熟的国家都对房地产征收物业税，其财产税收入占国民收入的5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。如美国，对纳税人持有的土地和房屋建筑物征税，税率由各地方政府自行规定。英国对物业所有者和租用者征收的税种称为住房财产税，住宅房产的价值每5年重估一次，按房产的价值划分为8个级别，分别征收不同的税额。日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，是地方税收的主要来源。但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。
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