最近，房地产市场有些事颇让人费解，比如地价。9月21日，仁恒地产以约1.6万元/平方米的楼板价，夺得上海浦东外高桥一幅居住用地。而去年7月，同区域、同规模、同性质的一幅土地，也同是由仁恒拿下的另一幅地，楼板价仅7500元/平方米。再如，本月中海地产70亿元拿下的今年地王——上海普陀长风住宅地块，楼板价达23000元/平方米，而去年此地块以14300元/平方米的楼板价出让，居然流标。
类似案例亦频频出现于其他城市。这似乎已不能简单地以楼市回暖、房价上涨来解释，这些区域的房价去年以来涨幅也不会超过50%，地价怎么就飙升了100%？很多地块目前已经是“面粉贵过面包”，难道拿这些天价地的地产商，就没考虑过市场风险吗？
地产商并不傻。今年地王频出，其中央企中标的不在少数，很多人批评央企在向房地产业盲目“大跃进”。央企确实资源丰厚，但其中除了少数房地产“门外汉”，靠钱多而冲动地拿到地王外，一些房地产“老江湖”高价抢地，无可厚非，因为市场机制使然。至于另外一些非国资的优质地产商，高价拿地显然就更不需外界指手画脚了。
观察今年敢于高价拿地的开发商老总们的表态，他们显然另有所谋。笔者认为，这预示着中国住宅市场和房企将加速两极分化。
首先，高价地必然导致商品住宅市场向高端化、精品化方向发展。目前楼市正在进行调整，随着成交量的持续下滑，短期内房价有滞涨甚至下跌的可能。即使退一步讲，1-2年后，当这些高价地形成商品房供应时，房价依然保持上涨态势，甚或还能上涨30%-50%，可还是难以覆盖当前高昂的土地成本。这就意味着，届时只有定价高于现在一倍以上，开发商才能获得合理的利润回报。
这样来看，在产品定位、设计、建造方面，开发商必须不走寻常路，才能实现项目赢利。提高产品档次、精品化营造、提高附加值，几乎成为他们的必经之路。当前，优质居住用地越来越稀缺，大城市尤其如此，实际上像仁恒在上海浦东外高桥拿的这幅地，地处郊区，远谈不上，但却引来40家大型开发商的竞争。同时，中国富裕群体的数量和房产购买力，远超普通人的估计，开发商的实战经验已经表明，只要产品做到位，即使售价高于周边普通住宅项目一大截，还是不愁没人买。
这自然会引起人们的忧虑和质疑：将来到处是豪宅，普通民众住哪里呢？笔者认为，一方面，随着住房保障力度的加大，中低收入群体会购买经济适用房，租住廉租屋，以及公共租赁房；另一方面，新的“夹心层”会产生，部分中等上下的收入阶层，将离纯商品住宅越来越远，而又无法享受住房保障。在产品方面，由于经济适用房的大规模建设，由于其价格被严格限定，开发利润空间很小，偷工减料、质量低下的现象将难以避免，这将使经济适用房和部分中低档商品住宅趋于低端化。
其次，与商品住宅市场的两极分化相适应，开发商也将发生分化。那些经验丰富、水平一流、融资便利、注重品牌的企业，将垄断一二线城市住宅用地市场，其他企业基本上没多少机会获得土地。其结局必然是，强者更强，优质企业的市场占有率持续提高，中小企业开发完手中的存量土地后，或者被迫退出这个行业，或者去被大型企业忽视的三四线城市谋活路。
应该说，这有利于我国房地产开发业的进步。2008年，开发商总数多达6万家，其中优质企业市场占有率偏低，反映出这个行业相当不成熟。2006年、2007年和2008年的四家房地产开发企业销售收入各年占总销售额的比重分别为4.6%、5.2%和7.8%。而香港前四大开发商市场占有率约为60%，美国为20%多，相较而言，我国优质开发商的占有率依然偏低，有待于进一步提高。
与此同时，大企业之间也将发生分化。大城市的高端住宅市场将成为少数开发商的天下。而产品定位于中档、以开发规模制胜的企业，将会越来越多地向二、三线城市布局。另外，国企地产商也会分化，少数央企会继续扩张，而绝大多数地方国企，将守着由地方政府分配的保障性用房项目过日子。
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